Stambeni paradoks: Tržišna pravila kažu da sa padom prometa sledi i pad cena, šta je onda sa Srbijom

Srpska industrija izgradnje stanova nalazi se na prekretnici. Dilema je sledeća – da li će se nastaviti sjajan trend po kome je ona broj jedan u regionu ili će se vratiti na nivo pre pet godina pre nego što je uspon krenuo. Domaći graditelji stanova napravili su ogroman skok. O tome dovoljno govori samo jedan podatak – 2019. godine ukupan promet stanova u Srbiji vredeo je oko 700 miliona evra, a samo u četvrtom kvartalu prošle godine on je iznosio 870 miliona evra, dakle, na godišnjem nivou četiri puta više.

Vlasnici građevinskih kompanija iz Slovenije i Hrvatske ne kriju ljubomoru prema kolegama iz Srbije, ne samo kada se govori o broju novoizgrađenih stanova u prethodnih pet godina, već i zbog toga što je srpski stil moderne gradnje stanova počeo da se izdvaja i kvalitetom.

Ali kao što to skoro uvek biva, svaka lepa priča ima i svoj kraj. Problemi su počeli prošle godine na leto. Rast prodaje odsečen je kao sekirom, a paralelno sa velikim rastom kamata na stambene kredite krenuo je pad prometa, kako novih, tako i starih stanova u Srbiji.

Prema poslednjim podacima Republičkog geodetskog zavoda i pet najvećih agencija za nekretnine, pad prometa u prvom kvartalu 2024. godine biće najverovatnije oko 42 odsto.

Sa padom prometa sledi i pad cena
Tržišna pravila kažu – sa padom prometa sledi i pad cena. Ali taj proces se u Srbiji dešava izuzetno sporo, a time su iznenađeni svi učesnici na tržištu. Tek u januaru ove godine u Beogradu tri velike kompanije snizile su cene novih stanova za 15 odsto na tri lokacije: Banjici, Zvezdari i u Zemunu. Sa 2.700 evra po kvadratu, cena je pala, pa se sada novi, veoma kvalitetno izgrađeni stanovi na ovim lokacijama prodaju za 2.300 evra sa porezom na dodatu vrednost, a na ponekoj lokaciji još jeftinije. Istovremeno, broj reklamnih oglasa investitora za prodaju stanova povećan je u medijima za osam puta. Međutim, bez rezultata. Pad prometa i prodaje je nastavljen, a u ovoj godini se očekuje da on iznosi čak 70 odsto.

Poznavaoci tržišta navode tri razloga za ovaj negativan trend:

1. Takozvani keš kupci, koji čine skoro 80 odsto onih koji kupuju stanove, umorili su se, odnosno, ko je planirao da kupi stan za keš, već ga je kupio.

2. Prodaja uz korišćenje stambenih kredita je smanjena za čak 80 odsto iako je Narodna banka Srbije ograničila kamatne stope za stambene kredite na 4,1 odsto.

3. Veliki broj kupaca očekuje veći pad cena, pa odlaže kupovinu, jer se padom cena i od samo desetak odsto na taj način mogu uštedeti velike pare.

Ali treba još nešto obavezno reći, deo investitora vrlo nekorektno, preko svojih plaćenih agencija za nekretnine, pokušava da nerealno pumpa cene stanova kako bi i dalje ostvarivali ekstra profite, a izgovarajući se uvek istim razlogom – „Rusi i Ukrajinci dižu cene“. Za sada nema reakcije države iako je to klasičan primer zloupotrebe tržišta i klijenata, sa elementima krivičnog dela dovođenja u zabludu. Za izgradnju jednog kvadratnog metra stana prve klase pre dve godine trebalo je najviše 600 evra. Danas isti taj posao košta 900 evra. Razlika u ceni koju investitori ostvaruju je zaista impozantna, jer na novogradnji u Beogradu i Novom Sadu zarade i do 2.000 evra po kvadratu i ne žele da se odreknu ni dela tog velikog kolača.

Na drugoj strani, veći deo poštenih investitora ima manje zarade, ali su i manje medijski agresivni pa se stvara utisak da cene stanova i dalje rastu. Ovaj pošteniji deo industrije ćuti iako špekulativno ponašanje dela kolega negativno utiče na njihov biznis, da ne govorimo o pretnji da prodaja maltene skroz stane. Zašto ćute, teško je saznati, ali nije teško pretpostaviti, niko danas ne bi da se zamera.

Za formiranje visokih cena postoji još jedno opravdanje – vrednost evra. Naime, vrednost, na primer, novčanice od 100 evra danas se veoma razlikuje u odnosu na stanje od pre dve godine. Gruba procena brokera u Srbiji je da je evro kod nas izgubio kupovnu moć do 25 odsto, a evro je i dalje dominantna valuta za plaćanje stanova, pri čemu banke samo konvertuju dinarske uplate prodavcima.

Najiskusniji agenti za promet nekretnina u Srbiji su saglasni: cene stanova su precenjene bar za 30 odsto. Proces pada cena je krenuo, a stručnjaci misle da će se maksimalan pad zaustaviti baš tu – na minus 30 odsto i to na proleće 2025. godine. Dakle, ako novi stan u Beogradu košta 3.000 evra za kvadrat, njegova realna cena je 2.100 evra i očekuje se da će upravo toliko i biti za nešto više od godinu dana. Sa ovom cenom i građevinske kompanije i investitori imaju pristojnu zaradu. Naravno, govorimo o prosečnim stanovima u novogradnji, a ne o luksuznim kvadratima koji na luksuznim lokacijama imaju posebne cene, jer tu cena zavisi mnogo više od lokacije nego od samog koštanja izgradnje.

Starogradnja

Dešavanja na tržištu, logično, najviše pogađaju prodavce starih stanova. Prevareni od nesavesnih agencija za nekretnine da cene navodno rastu, oni traže previše novca i potom stanove ne mogu da prodaju, a takvo stanje traje već dve godine. Primera radi, kvadratni metar 50 godina starog stana na Novom Beogradu prodaje se za 2.900 evra. Ta cena je potpuno nerealna. Na nemačkom, francuskom i švajcarskom tržištu nekretnina ovaj problem je jednostavno rešen – ako prodaješ stari stan, njegova cena mora biti 30 odsto niža od cene novog stana na istoj lokaciji. Kada će to razumeti prodavci starih stanova u Srbiji, i vlasnici i ljudi iz pojedinih agencija za nekretnine, ostaje da se vidi.  Važno je napomenuti da su svi parametri troškova izgradnje stanova stabilni već godinu dana – od cena dnevnica majstora do građevinskog materijala i opreme. Nema rasta cena. To bi trebalo da znači potpunu stabilizaciju, pa i smanjenje cene, čemu bi onda morali da se prilagode i prodavci starogradnje.

Izvor: Nin