Uzimanje stambenog kredita za većinu građana je krupna životna odluka o kojoj mnogi dugo razmišljaju. Obilaze bankare, analiziaraju konkretne ponude pojedinih banaka, prave kalkulacije šta im se više isplate. Pre nego što se upustite u svet kamate i bankarskih uslova, bilo bi dobro da znate nekoliko ključnih stvari.
Da li sam kreditno sposoban i šta to znači?
Banka će pre nego što vam traženi kredit proceniti da li ste vi kreditno sposobni.
Proveravaće da li imate još neki kredit koji otplaćujete, da li imate neka druga zaduženja, koliki je vaš dozvoljeni minus, kolika je vaša zarada i sve vaše obaveze koje morate da ispunite tokom jednog meseca. Banka će, naravno, proveriti i da li ste do sada redovno izmirivali obaveze.
Sve ovo su faktori koji utiču na to da li ćete dobiti kredit. Većinu ovih informacija sam klijent saopšti banci, ali one pre svega proveru vrše preko kreditnog biroa. Banka može da vas odbije na osnovu kreditnog biroa i to je dužna da vam javi.
Koliku platu moram da imam da bih dobio kredit?
Ko će biti kandidat za dobijanje kredita određuje svaka banka posebno. Neke banke zahtevaju da plata bude viša od minimalca, neke ne postavaljau takve uslove. Za stambeni kredit banke uglavnom dozvoljavaju da mesečna rata dostiže 60 odsto zarade. U taj procenat ulaze i rate drugih kredita ako ih dužnik trenutno otplaćuje. Na osnovu visine rate lako je onda izračunati koliko kvadrata dužnik može da kupi – skuplju na duži rok, jeftiniju na kraći rok otplate.
Prema toj računici, onome ko ima platu 50.000 dinara, mesečna rata može da bude do najviše 30.000 dinara. Ako dužnik već otplaćuje neki keš kredit, gde mu je rata 5.000 dinara, to znači da on za stan mesečno može da izdvaja 25.000 dinara za ratu. Ako želi rate da plaća najviše 15 godina, odnosno 180 meseci, onda može da podigne kredit od najviše 32.000 evra. Za duže rokove, do najviše 25 godina, može da se zaduži za maksimum 46.000 evra.
Da li moram da prebacim platu u izabranu banku?
Pojedine banke zahtevaju da budete njihov korisnik, ukoliko želite da podignete stambeni kredit. Neke to ne traže direktno, ali vrše određenu vrstu pristika tako što vam nude nižu kamatu ako se prebacite kod njih. Na vama je da procenite šta vam se najviše isplati.
Koliko mi je učešće potrebno?
Učešće je obavezno gotovo u svim bankama. Uglavnom je 20 odsto, ali zavisi od banke do banke.
Može i bez učešća
Stambeni kredit bez učešća mogu da uzmu oni koji u vlasništvu imaju još jednu nekretninu (mimo ove koju kupuju).. Uslov je, najčešće, da se obe nekretnine, i postojeća i novokupljena – stave pod hipoteku.
Ukoliko ste se odlučili za kredit od 80.000 evra uz učešće od 20 odsto, to podrazumeva da vam banka daje 64.000 evra, a vi dajete 16.000 evra. Neke banke imaju mogućnost učešća od 10 odsto i to najčešće za kupovinu prvog stana.
Sve ove računice dostupne su preko kalkulatora koji svaka banka ima na svojoj internet stranici. Postoji i univerzalni kalkulator Narodne banke Srbije, gde se unosom parametara lako izračuna otplatni plan za svaki kredit. Iznosi mogu malo da variraju prilikom odlaska na šalter svake banke, ali je okvirna računica tačna.
Šta je znači NKS, a šta EKS?
NKS je skraćenica za nominalnu kamatnu stopu.To je ona kamatna stopa koju vam određuje banka, odnosno koliko ćete novca platiti banci zbog toga što vam je omogućila da podignete kredit.
To nije realna i konačna cifra koju ćete platiti. Kredit će vas koštati i više, ali to vam ne pokazuje kada saberete iznos nominalne kamatne stope i traženog kredita, već morate da uzmete u obzir i EKS.
EKS je skraćenica za efektivnu kamatnu stopu. Tu spadaju i svi oni dodatni troškovi, koje banka nigde eksplicitno ne spominje i na koje često zaboravljamo. Banke su zakonski obavezne da vas upozore koliko će iznositi i EKS.
Fiksna ili varijabilna kamatna stopa?
Od mnogih faktora zavisi da li treba da izaberete jednu ili drugu. Ukoliko odaberete fiksnu kamatnu stopu odmah ćete znati na čemu ste, tačno ćete imati troškove na papiru i neće biti odstupanja. Međutim, fiksna kamatna stopa uvek viša od varijabilne.
Varijabilna kamatna stopa podložna je promeni i to ne samo u smislu da će uvek da raste, već ona može da bude i manja tokom vremena. I u ovom slučaju treba da znate sledeće stvari. I ovde postoji fiksni i promenljivi deo. Jedan deo je fiksni, a drugi deo zavisi od euribor-a ili belibor-a.
Ako uzimate kredit u evrima to znači da će promenljivi deo kredita zavisiti od euribora, a ako uzimate kredit u dinarima promeljivi deo kredita zavisiće od belibora. Kada kažemo euribor mislimo na evropsku međubankarsku stopu, po kojoj nekoliko evropskih banaka međusobno jedna drugoj pozajmljuju novac.
Svakog dana možete videti kolika je tačno vrednost euribora, jer se nova vrednost reprezentuje svakog dana u 11 časova ujutru. Kada je belibor u pitanju, to je kamatna stopa koja se odnosi na našu zemlju i na osnovu koje vodeće banke u našoj zemlji pozamljuju dinare jedna drugoj.
Kako će se realizovati kamatna stopa tokom otplaćivanja kredita zavisi od ponude koju banka ima, kao i od vašeg dogovora. Neke banke nude da, na primer, određeni broj godina plaćate po fiksnoj kamati, a onda da neki broj godina pređete na varijabilnu i tako u krug.
Da li uzeti kredit u dinarima ili evrima?
Ako razmišljate o promeni kursa, sigurnije je uzeti kredit u dinarima, zato što tu neće biti neke velike promene kursa. Rata će uvek ostati ista, čak i ako bi evro skočio.
Kada uzimate kredit u evrima ukoliko on skoči, to znači da i vaša rata skače. Međutim, kamatna stopa je uvek veća za kredit u dinarima. Birate između rizika i veće kamatne stope, pa procenite šta vam se više isplati.
Ograničenja po pitanju godišta
Kada su godine u pitanju i tu postoje ograničenja. Uglavnom najranije godine kada možete podići kredit su dvadesete. Ograničenje je u većini banaka 70 godina, ali to ne znači da klijent može uzeti kredit sa 70 godina, već ga mora uzeti pre i isplatiti do 70. godine.
Izvor: Nova.rs
