Srbija beleži veliki rast u sektoru građevinarstva, a u 2020. se očekuje postavljanje rekorda u izgradnji stanova, kancelarijskog i maloprodajnog prostora, što zahteva i profesionalni menadžment koji će upravljati nekretninama, zaključeno je na panelu o glavnim pokretačima građevinske industrije u Srbiji na Kopaonik biznis forumu 2020. Generalna direktorka Novaston platforme za upravljanje nekretninama Mia Zečević za Bankar.rs kaže da je poznato koliko će novih kvadrata biti izgrađeno u Srbiji u naredne tri godine, posle čega će se vršiti presek tržišta. U razgovoru za naš portal detaljno smo se sa njom pozabavili tom temom.
Kakva je situacija na tržištu kada je u pitanju sektor nekretnina?
Na tržištu nekretnina skoro svi parametri pokazuju pozitivne promene, tj. poboljšanje u odnosu na prethodni period (npr. nivo investicija, dolazak novih investitora, smanjenje procenta neizdatog prostora, snižavanje procenta yields-a). Srbija je i dalje interesantna stranim investitorima, jer je, u ovom segmentu, još uvek nedovoljno razvijena u odnosu na tržišta u regionu, poput rumunskog, bugarskog ili hrvatskog. Ubrzano se razvijaju svi sektori. I residencijalni i poslovni, kao i ritejl sektor i sektor logistike. Što se tiče rezidencijalnog sektora, već nekoliko godina se beleži porast potražnje stambenog prostora, uprkos konstantnom rastu cena kvadratnog metra. Što se tiče distribucije stanova po opštinama u Beogradu, svakako prednjači Novi Beograd (> 90.000 jedinica), srednju grupu čine opštine Voždovac, Zvezdara, Zemun, Palilula i Čukarica (60.000 – 70.000 jedinica) i na kraju opštine sa najmanjim brojem jedinica su Vračar, Rakovica, Stari Grad, Savski Venac i Surčin (< 40.000 jedinica). Trend kretanja prosečne cene novoizgrađenih jedinica je iznosila oko 1.800 eur/m2 u 2011 i u narednih nekoliko godina je došlo do pada i stabilizacije na nivou od 1.500 eur/m2. Od 2016-te, beležimo konstantan porast cene kvadratnog metra novogradnje, tako da je u 2019-oj prosečna vrednost na nivou iznad 1.900 eur/m2. Kada je reč o kupoprodaji stanova, prema Republičkom Geodetskom Zavodu, u toku 2019-te je na podrucju Beograda registrovano preko 18.500 transakcija.
Ima li novina kada je u pitanju sektor poslovnog prostora?
Kada je u pitanju poslovni prostor, razvoj ovog sektora u Srbiji je vrlo dinamičan, cena zakupa je na rekordnom nivou, mada tu retko srećemo prodaju nekretnina. Kada govorimo o Beogradu, ponuda modernog kancelarijskog prostora iznosi oko 800.000 m2 – klase A. Stopa neizdatog prostora (vacancy rate) je na nivou ispod 5%, a projekcija je da će u narednom periodu zbog ekspanzije nekretnina ovog tipa stopa porasti na nivo od 6-9%, kao i da će doći do smanjenja zakupnine u prvoklasnim projektima. Tržište poslovnog prostora, iako u fokusu, je još daleko iza zemalja u regionu u pogledu m2/1.000 stanovnika. Kada je reč o tržištu šoping centara, još smo na začelju u regionu – Slovenija je najrazvijenija (u Ljubljani 600 m2 na 1.000 stanovnika), dok je u Beogradu blago iznad 200 m2 na 1.000 stanovnika. U protekle dve godine otvorena su dva velika tržna centra – Promenada u Novom Sadu, površine 50.000 kvadratnih metara, i tržni centar Ada Mall, 34.000 kvadratnih metara. U 2020. godini očekujemo otvaranje Eagle Hills – BW Galeria i MPC-ovog Beo Shopping centra. Trenutni odnos snaga investitora u ritejl sektoru će se prilično izmeniti i nakon toga je očekivano da usledi period zatišja investicija, zbog činjenice da je to prilično velika količina od c. 80m2 na 1.000 stanovnika u Beogradu, te će se morati sačekati apsorpcija tj. reakcija trzišta. Srbija trenutno ima najvišu stopu yield-a u odnosu na zemlje regiona, i to 8% za tržne centre i 8.5% za ritejl parkove, dok se prosečna renta u prvoklasnim tržnim centrima kreće u rasponu od 27-29 eur/m2 (trenutna stopa yield-a za prime shopping centre u Hrvatskoj, Sloveniji i Bugarskoj iznosi c. 7%). Takođe, veliki potencijal za rast u narednim godinama ima format ritejl parka, posebno u manjim gradovima, kojima dolazi do izmeštanja koncentracije ritejla iz glavnih ulica i pešačkih zona u sam park.
Kakva je situacija kada je u pitanju sektor logistike?
Što se tiče sektora logistike, od 2000. godine u Srbiji izgrađeno oko milion kvadrata industrijskih i logističkih objekata. Danas kompanija CTP Invest gradi logističke i proizvodne objekte na nekoliko lokacija, a trenutno su u fazi gradnje najvećeg industrijskog parka u Srbiji – CTParka Beograd Sever.
Šta se događa kada dođe do ovakvog napretka?
Sa sve većim procvatom tržišta javlja se potreba za kvalitetnim menadžmentom u okviru jedne kompanije koji će implementirati želje investitora. Strani investitori kada dođu u Srbiju prvo misle da mogu sve sami, a onda shvate da im je bolje da angažuju lokalne kompanije, čiji menadžment ima internacionalno iskustvo potkrepljeno odličnim poznavanjem lokalne situacije. Upravo iz tog razloga je i nastala Novaston platforma koju danas čine četiri firme (Asset i Property, Project i Facility i Marketing). Naš cilj jeste da dalje razvijamo usluge koje pružamo u oblasti poslovnog prostora i sektora logistike, ali naravno uz praćenje trendova u svim oblastima“, istakla je Mia Zečević.
Šta je, prema vašem mišljenju danas ključno u poslovanju?
Važno je ulagati u mlade ljude, u stalno usavršavanje zaposlenih, jer je to jedini način da budete konkurentni. Sada smo već na korak do industrijske revolucije 5.0, u kojoj dolazi do spoja robota i ljudi i sve veće personalizacije. Kreativnost i inovativnost ljudskog uma opet će biti u prvom planu kroz spajanje sa naprednim, digitalizovanim industrijskim procesima. U svakoj oblasti, pa i u sektoru gradnje, najvažnije je da dižete vrednost svojim proizvodima, a to je moguće razvojem, primenom novih tehnologija i personalnim pristupom svakom posebnom klijentu.
Pored generalne direktorke Novaston platforme Mie Zečević, na panelu „Građevinska industrija – glavni pokretač više stope rasta su govorili Robert Yahav, CEO BIG CEE, i Peđa Petronijević, CEO GTC, dok je panel vodio Nebojša Nešovanović, viši direktor, šef za procene u SEE regionu, CBRE.
