Iznenadno povećanje kirije, izbacivanje iz stana, stanodavac koji “upada” u stan kad poželi – ovo su neki od problema sa kojiam se susreću podstanari, a postoji jednostavan način da zaštite
U pitanju je potpisivanje ugovora. Kako piše Nova.rs, osim što ugovor štiti podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom ili da mora da plaća duplo veću kiriju, i stanodavac ima garanciju da će novac od rente redovno dobijati, kao i da zakupac neće demolirati stan.
Ugovor o zakupu, koji potpisuju stanodavac i podstanar, zapravo je dokument na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će, u ovom slučaju stan, dati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period.
Inače, opšte odredbe ovog ugovora regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima, a posebne odredbe se nalaze u Zakonu o stanovanju.
Šta treba da piše u ugovoru?
Naravno, prva stvar koja mora da bude definisana ugovorom je predmet zakupa, jer to ne mora da bude stan. Ugovor treba da poseduje i datum i mesto potpisivanja, kao i opšte podatke o stanu, kao što su adresa, struktura i površina, broj katastarske parcele na kojoj se nalazi, opremljenost i slično.
Takođe, jedan od najvažnijih elemenata je i visina kirije. Iako će svaki podstanar reći da za kiriju daje nekoliko stotina evra mesečno, naknada za stanovanje zapravo ne mora da bude novac, već i neki proizvod ili usluga. Ipak, činjenica je da se ovakvi slučajevi dešavaju retko ili gotovo nikad.
Takođe, iako većina podstanara plaća kiriju jednom mesečno, to ne mora uvek da bude slučaj, jer se ugovorom definiše i rok plaćanja. Što se tiče valute u kojoj se plaća kirija, ona se takođe definiše ugovorom.
Potom, u ugovoru treba da bude definisano vreme trajanja zakupa, koje je najčešće godinu dana. To može biti i neki drugi vremenski period, ali je važno da on bude definisan, jer se u suprotnom smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme.
Kada je ugovor na neodređeno vreme, i stanodavac i podstanar imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je u slučaju zakupa stana, prema Zakonu o stanovanju, tri meseca, mada je u praksi on često kraći, ali je bitno da bude definisan. Ovo su osnovni elementi ugovora, a ako neki od njih nedostaje, punovažnost ugovora se dovodi u pitanje.
Takođe, postoji i drugi elementi, koji ne moraju da budu definisani ugovorom, poput visine depozita, kućnog reda ili toga ko plaća račune.
Još jedna stavka koja se često definiše ugovorom jeste da vlasnik svom podstanaru omogućuje miran boravak u stanu. To bi u praksi značilo da stanodavac ne može tek tako da “bane” u stan.
Da li ugovor može da bude usmen?
Ugovor o zakupu stana ne mora da bude potpisan, već može da bude sklopljen i usmeno. Međutim, pravnici ipak preporučuju potpisivanje ugovora u papirnoj formi. Jednostavno, ukoliko jedna od strana prekrši ugovor, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan.
Takođe, ugovor o zakupu je potpuno validan i kada stanar nije prijavljen.
“Stanodavci nemaju zakonsku obavezu da prijave stanare policiji i nerado to čine, ali moraju da plate porez na izdavanje koji se plaća tromesečno. Ipak, ugovor je svakako validan, pa stanodavac koji nije platio porez za stanara može svakako da ode kod advokata i pokrene postupak, ukoliko smatra da su njegova prava naznačena u ugovoru ugrožena”, objasnila je nedavno za Nova.rs agent za nekretnine Katarina Lazarević.
Na kraju, ugovor o zakup je punovažan čak i kada nije overen kod notara. Zapravo, kod notara se ne overava ugovor, već potpis, što znači da notar ne proverava sadržaj ugovora, nego identitet onih koji su ugovor potpisali.
Kako ugovor štiti i stanodavca i zakupca?
Karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara je da on štiti obe strane.
Primera radi, ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora.
S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, poslodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ipak, može da poveća rentu ako ugovor istekne, a obe strane odluče da će podstanar i dalje živeti u tom stanu.
“Uvek preporučujem potpisivanje ugovora, jer u tom slučaju stanodavac ne može da poveća kiriju kad on to poželi. Zakon o Obligacionim odnosima, doduše, priznaje i usmeni dogovor, kada je otkazni rok 15 dana, ali je najsigurnije potpisivanje ugovora”, objasnio je ranije za portal Nova.rs procenitelj i sudski veštak Milić Đoković.
Takođe, ako je definisan ugovorom, i depozit služi kao vrsta zaštite za stanodavca. Pravnici preporučuju da depozit bure bar jednak, ako ne i veći od jedne mesečne kirije. Ukoliko je šteta u stanu ili dugovanje za račune veće od iznosa depozita, stanodavac ima pravo da zatraži nadoknadu od zakupca. Depozit takođe služi i kao garancija da podstanar neće otkazati ugovor pre isteka ugovora.
Takođe, ukoliko se u stanu nešto pokvari, ali ne namerom podstanara ili njegovim nemarom, stanodavac je dužan da popravi sve ono što će nakon zakupčevog iseljenja ostati u stanu. Ugovor, naravno, može da propisuje drugačije, ali u praksi vlasnik popravlja sve ono što mu pripada u stanu.
Potom, ugovoreni otkazni rok štiti vlasnika stana od iznenadnog ostanka bez prihoda, ali i podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom.
Ipak, bez obzira na to koliki je dogovoreni otkazni rok, on ne može da se da u “nevreme”, odnosno u situacijama u kojima bi to za podstanara bilo vidno nepravedno, primera radi, trudnici koja treba da se porodi za nekoliko dana.
Kao krajnje rešenje jeste pravna pomoć. Naime, obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu, a za spor će biti nadležan Prvi osnovni sud u Beogradu.
Šta ako ugovor nije potpisan?
Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije već za naredni mesec, izbaci podstanara kad poželi, uđe u stan – takođe kada poželi i slično. A u tom slučaju – podstanar nema pravo na zaštitu. Upravo zbog toga je potpisivanje ugovora preporučljivo.
(Nova S/Kamatica)
