Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u Katastar nepokretnosti i to je za 119 odsto više nego u 2019. godini, ističu iz specijalizovanog portala za nekretnine 4zida.rs.
Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prodati prošle godine, sa više od trećine tog novca plaćene su nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire, pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), napravljena na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Tržište nekretnina cveta, na tri ‘vode’
– Kada se pogledaju ti ugovori, a bilo je ukupno 140.561 kupoprodaja, oko 16 odsto je sa delimično regulisanog tržišta. Međutim, kada se gleda udeo novca onda je taj procenat veći, jer je od 7,5 milijardi evra čak 2,5 milijarde evra sa delimično regulisanog tržišta, odnosno 34 odsto – kaže za 24sedam Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida.rs.
Promet nekretnina se u Srbiji odvija paralelno u tri sistema, regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom tržištu. Kupovina stanova na svakom od njih nosi određene rizike za kupca, kaže advokat Brane Krunić iz Subotice.
Krunić na portalu 4zida.rs objašnjava na šta bi kupci trebalo da obrate posebnu pažnju.
– Samo na regulisanom tržištu, koje je uređeno po zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nekretnine mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostale obaveze, kupac i prodavac mogu biti sigurni – napominje Krunić.
On kaže da su u ovom sistemu sve nepokretnosti upisane u Katastar nepokretnosti. Zahtevi za upis u katastar na regulisanom tržištu, rešavaju se u zakonskom roku od pet radnih dana.
– Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju uredno izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu, uredno upisanu kvadraturu, adresu, broj i ne postoje bilo kakve zabeležbe ili druge oznake u smislu nedostatka na predmetnoj nepokretnosti. Kupac u svakom momentu može u Katastru nepokretnosti, ili kod javnog beležnika, da izvadi prepis vlasničkog lista i da se uveri šta je sve upisano od podataka na objektima na parceli/zemljištu, njihove površine, stanje vlasništva, eventualne terete/zabeležbe i drugo – objašnjava Krunić.
Advokat napominje da u slučaju nedostatka na predmetnoj nepokretnosti, ovo svakako predstavlja paljenje prve signalne lampice da se podrobnije mora utvrditi stanje, ali i dalja volja za kupovinom takve nepokretnosti.
Da li je delimično regulisano samo ‘malo rizično’
Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima i uredbama.
– U praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija koja je nastala prilikom utvrđivanja međusobnih prava i obaveza. To se najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakvih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva – ističe advokat.
Ali, u novije vreme mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem.
Advokat napominje da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu, sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
– Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novčane blokade – napominje Krunić.
Kako da se kupac zaštiti?
Advokat Krunić ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi.
Takvo obezbeđenje bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
– Vid zaštite kupca je i kada se predugovor ili kupoprodajni ugovor overe kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava – objašnjava Krunić.
Savet za kupce imaju i u Republičkom geodetskom zavodu. Oni navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
Kupovina ‘ispod radara’, rizik 100 odsto
Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, pa tako ni ne mogu biti upisane u Katastar.
Ovakve nekretnine su prilično „nevidljive“, te nisu pod kontrolom nadležnih državnih službi i institucija. Kupci su faktički najčešće izloženi riziku prevara, jer prilikom kupovine nekretnine nisu informisani, niti mogu biti, o pravom stanju nepokretnosti.
Svaki „papir“ mora kod notara
Advokat Brane Krunić ističe da kupoprodajni predugovori, konačni ugovori, ugovori o kapari i načelno svi ugovori vezani za promet nekretnina, moraju biti overeni od strane javnog beležnika, u formi solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa, da bi kupac nakon prometa nepokretnosti mogao u potpunosti da zaštiti svoja prava.
Prema podacima Ministarstva građevinarstva, u Srbiji ima oko 2,1 miliona takvih, nelegalnih objekata. Nekretnine koje potpadaju pod ovu kategorizaciju, bi trebalo da u nekom momentu budu legalizovane, odnosno ozakonjene ili srušene u celosti. Ukoliko bude prva varijanta, nakon sprovedenog celokupnog postupka od strane nadležne službe za građevinarstvo, rešenje o ozakonjenju po službenoj dužnosti predaje se u Katastar nepokretnosti radi uknjižbe.
Nelegalne nepokretnosti mogu biti predmet prometa, samo se postavlja pitanje do koje mere su nelegalne, odnosno šta im nedostaje da bi mogle da budu legalne.
– Postoje nepokretnosti koje nemaju građevinsku niti upotrebnu dozvolu, nisu ni ucrtane u Katastru, pa samim tim u slučaju prometa, formalno pravno kod opisa nepokretnosti, možete uneti samo parcelu/zemljište da čini predmet prometa, a da se naknadno podnese zahtev za ozakonjenje objekta. Međutim, i to je upitnog karaktera, s obzirom da u praksi često postoji objekat sagrađen na delu parcele/zemljišta na kom je u budućnosti, na primer, predviđeno proširenje saobraćajnice, ili javna površina, te se ni tada ne bi mogla u celosti ozakoniti – objašnjava ovaj advokat.
Kada je promet nelegalnih objekata moguć?
Krunić napominje da ipak ne treba da postoji veliki strah od kupovine nelegalne nepokretnosti, jer je to pravno moguće, ali ističe da bi kupac trebalo da prepusti da njegove pravne interese zastupa stručno lice, advokat.
– Postoje nekretnine koje imaju građevinsku, ali nemaju upotrebnu dozvolu i sproveden tehnički prijem objekta. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u Katastru, mogu biti opisno na takav način i unete u ugovor te kasnije prometovane, ali sa naznakom da ne postoji upotrebna dozvola za predmetnu nepokretnost – navodi advokat.
On napominje da nepokretnosti koje su u postupku legalizacije mogu biti predmet prometa, s tim da je važno sagledati i u kojoj fazi se nalazi postupak legalizacije i da li će on u celosti moći da se okonča.
Ističe da ne čini sigurnost da će se objekat legalizovati samo to što je podnet zahtev za ozakonjenje nadležnoj službi za građevinarstvo. Međutim, veću sigurnost čini ako postoji odobreni projekat za gradnju sa elaboratom geodetskih radova.
– Svaki prodavac može preneti na kupca isključivo prava koja ima u momentu zaključenja ugovora, pa je zato bitno utvrditi u vlasničkom listu nepokretnosti kako je predmetna nepokretnost upisana i u kojoj je fazi legalizacije – kaže Krunić.
Izvor: 24sedam.rs
