Kredit ili kirija?

Sve više građana Srbije odlučuje se da uzme pozajmicu od banke i tako reši pitanje svog životnog prostora, umesto da plaća kiriju.

Do kraja juna odobreno je 143.577 stambenih kredita, a šest godina ranije bilo ih je oko 100.000.

Mada cene nekretnina idu uzlaznom linijom, raste potražnja za ovim pozajmicama, a stručnjaci očekuju da se taj trend nastavi. Jedan od razloga za to je i što su uslovi za podizanje kredita povoljniji nego prethodnih godina. Ipak, treba biti oprezan pri donošenju ovako krupne životne odluke i razmotriti sve njene aspekte.

Sloboda nema cenu – glavni je argument građana sa kojima su Novosti razgovarale u vezi sa dilemama koje prate rešavanje stambenog pitanja. Skućiti se, iznajmiti stan ili pristati na najjeftiniju varijantu života u zajednici, sve sa decom, mamom i tatom, odnosno svekrom i svekrvom ili tastom i taštom. Ova poslednja opcija većini je najmanje prihvatljiva, jer, kako navode, to samo vodi pogoršavanju međusobnih odnosa i niko nije zadovoljan.

Za onaj deo populacije koji nema mogućnost da pazari stan za keš sledi vaganje između kupovine zaduživanjem i iznajmljivanja. Kada se napravi gruba računica i podvuče crta, za nekretninu iste veličine i kvaliteta gradnje, na sličnoj lokaciji, podstanar će za rentiranje, tokom 20 ili 30 godina, dati otprilike isto novca kao i onaj ko je otplatio svoj stan u tom periodu.

Kaća Lazarević, vlasnica jedne beogradske agencije za nekretnine, ističe da se svako ko ima novca za učešće i zaposlen je, opredeljuje za uzimanje kredita umesto iznajmljivanja. Rukovode se razmišljanjem da je bolje da svakog meseca plaćaju ratu za stan koji će jednog dana biti njihova svojina, nego da taj novac ostavljaju vlasniku.

“Najveća potražnja i prilikom kupovine i iznajmljivanja je za manjim stanovima, od 25 do 35 kvadrata, ali njih ima vrlo malo na tržištu”, kaže Lazarevićeva. “Kredit podižu uglavnom mladi, i obično su zaposleni i suprug i supruga.”

Građani sa kojima su Novosti razgovarale, a iskusili su brojne varijante u rešavanju stambenog pitanja, ocenjuju da rentiranje nekretnine predstavlja bacanje novca. Neke od opcija za sticanje stana su i putem nasledstva ili putem braka. Ko ne očekuje takvo razrešenje situacije, treba da sagleda prednosti i mane iznajmljivanja i kupovine na kredit, pa da donese odluku.

Na listi “za” i “protiv” podstanarima je lakše, jer kada dođu u situaciju da ne mogu da plaćaju kiriju, a svakome to može da se desi, lako mogu da daju “otkaz” gazdi. Čak i kada se nešto pokvari u stanu, obično vlasnik snosi troškove te popravke. U tom pogledu su podstanari opušteniji, nemaju omču oko vrata. Kada presuši buđelar imaju raznolike mogućnosti – da se privremeno skuće opet kod roditelja ili kod prijatelja. Ali, to nije konačno rešenje. Takođe, neko ko mesečno plaća kiriju to će činiti čitavog života, i neće imati ništa svoje, ako ne nađe drugi način da dođe do nekretnine.

Podstanaru je kao početni kapital potreban iznos u visini mesečnog zakupa, plus isto toliko za polaganje depozita u slučaju da ošteti stan. Ukoliko je stan iznajmljen uz posredovanje agencije, onda treba dodati i njihovu proviziju, koja je obično 50 odsto od cene kirije.

Kada se uzima kredit, između kupca i prodavca banka je finansijer i može se kupiti samo uknjižena nekretnina. Na visinu troškova utiče i da li je stan novogradnja ili ne, da li je kupcu to prvi stan, da li je kredit osiguran, po kojoj valuti se obračunava. Od banke do banke razlikuje se procedura odobravanja i uslovi, po pitanju visine učešća i kamatne stope. Najveći problem je učešće koje se kreće od 10 do 20 odsto. To znači da je za podizanje kredita od 60.000 evra potrebno da se obezbedi 6.000 ili 12.000 evra.

Bez obzira na sve teškoće i dugoročnu obavezu koju nosi uzimanje kredita, građani ističu da za njih nije bilo dileme kada su donosili tu odluku.

Niže učešće podiže kamatu i dug

Pojedine banke su smanjile učešće na 10 odsto, što na prvi pogled deluje kao povoljniji uslov za uzimanje kredita. Međutim, iz Udruženja banaka Srbije (UBS) upozoravaju da to automatski znači veću visinu kredita.

“Konkretno, time se povećava i suma koja treba da se vrati, viši je ukupan iznos kamate i veća je mesečna rata kredita”, preciziraju u UBS. “Zato je nekad bolje potražiti način da se učešće poveća, čime će se i ostali troškovi smanjiti.”

Najmanje rizično u valuti plate

Iz Udruženja banaka Srbije (UBS) ističu da i je najmanje rizično zaduživanje u valuti u kojoj se dobija plata. Kod duga u stranoj valuti uvek postoji rizik promene deviznog kursa po kome se otplaćuje kredit. Čak i u uslovima kada je on relativno stabilan, treba imati u vidu da je teško predvideti njegovo kretanje. Naročito je taj rizik izražen kod kredita sa dužim rokom otplate, kao što su stambeni.

“U slučaju rasta kursa strane valute u kojoj je izražena pozajmica, povećava se dinarska protivvrednost rate kredita i veće je opterećenje mesečnih prihoda korisnika”, objašnjavaju iz UBS. “Zato je najmanje rizično zadužiti se u valuti u kojoj se dobija plata, ukoliko je to moguće.”

Koliko je novca potrebno za kupovinu, a koliko za kiriju

Gruba procena troškova iznajmljivanja i kupovine stana od 60 kvadratnih metara u većim gradovima u Srbiji, na sličnim lokacijama, pokazuje da će podstanar za kiriju tokom tri decenije dati otprilike isto novca od onog ko je otplatio svoj stan u tom periodu.

Uslovi pod kojima se odobravaju stambeni krediti razlikuju se od banke do banke i zato se ovo mora uzeti samo kao primer. Ukoliko je građanin uzeo pozajmicu od 60.000 evra, na rok otplate od 30 godina, sa kamatnom stopom od 2,95 odsto godišnje, bez troškova obrade i osiguranja, sa standardnim troškovima za procenitelja, katastar, notara, mesečna rata klijenta bi iznosila oko 250 evra, a ukupan iznos vraćenog kredita oko 91.000 evra. Osiguranje nije obavezno, ali ko želi platiće taksu, a neke banke više ne naplaćuju obradu. Ovi troškovi su, za neke od naših sagovornika, iznosili oko 1.700 evra. Što bi ukupan iznos podiglo na 92.700 evra.

Ako pretpostavimo da je za 60.000 evra kupljena nekretnina od 60 kvadrata, takav stan bi u Beogradu mogao da se nađe na periferiji. Iznajmljivanje nekretnine te veličine, na sličnoj lokaciji u prestonici mesečno iznosi od 350 do 500 evra. U većim gradovima u Srbiji, na lokacijima na kojima je cena kvadrata oko 1.000 evra, zakup se kreće od 200 do 350 evra.

Ukoliko neko plaća kiriju 250 evra, samo za te troškove za 30 godina daće 90.000 evra. Ako je zakup 270 evra, onda će podstanar za iznamljivanje tokom istog periodu gazdama platiti ukupno 97.200 evra.