Da li je pravo vreme za kredit i kupovinu stana?

Marija Jovanović (35) već duže vreme razmišlja da podigne kredit i kupi stan. U korist kupovine mogla bi da presudi najnovija stimulativna mera koju je propisala Narodna banka Srbije (NBS) a kojom dozvoljava bankama da se učešće za kupovinu prvog stana sa 20% iznosa kredita smanji na 10%.

To znači da, ako vam je kredit za stan od 50.000 EUR dosad bio nedostupan, jer niste imali dovoljno gotovine za obavezno učešće koje bi iznosilo 10.000 EUR, sada će vam biti lakše, jer će vam za učešće biti potrebno 5.000 EUR. Zasad, jedna banka u Srbiji je istakla ponudu za stambeni zajam uz učešće od minimum 10%, dok druge banke i dalje preispituju svoju kreditnu politiku.

Osnovna namera propisa, kako kažu iz NBS je olakšavanje pozicije građanima koji rešavaju svoje stambeno pitanje kupovinom prve stambene nepokretnosti na kredit. Osim toga, očekivanje NBS je da u narednom periodu navedena izmena regulative stimuliše konkurenciju na tržištu stambenih kredita.

“Počev od 20. juna kada je pomenuta preporuka stupila na snagu, za kupovinu prve stambene nepokretnosti banka može fizičkom licu odobriti stambeni kredit koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da je obezbedila da iznos tog kredita nije veći od 90% vrednosti te nepokretnosti, što je izuzetak u odnosu na opšte pravilo kada je ovaj limit 80%. Dakle, banke sada imaju osnov da prilikom odobravanja navedenog kredita smanje učešće na 10%”,objašnjavaju za eKapiju iz NBS-a.

Tako će, ukoliko se odvaži na ovaj korak, Marija ući u statistiku koja prema poslednjim podacima, sa stanjem na kraju maja 2020. godine, u Srbiji broji više od 130.000 korisnika stambenih kredita.

Prosečna vrednost stambenog kredita sa uključenim kamatama i naknadama, prema poslednjim podacima iznosi oko 3 miliona dinara, odnosno nešto više od 25.000 EUR a gotovo svi, tj. 94% od ukupnog broja kredita, su odobreni na period preko 12 godina, rečeno je iz NBS-a.

Međutim, građane Srbije muče i druga pitanja, poput aktuelne ekonomske situacije, odabira banke, kao i nedoumica na koji period otplate je najbolje podići kredit i da li je uopšte sada pogodan trenutak za kupovinu nekretnine.

Iz Udruženja banaka Srbije (UBS) kažu da su kamate na stambene kredite kod nas možda na najnižem nivou u istoriji. Prema podacima NBS prosečna kamatna stopa u martu je iznosila 2,7%, dok se u Hrvatskoj, na primer, kamate kreću u rasponu od 3,4 do 3,7%, a u Crnoj Gori oko 5,45%.

“Što se tiče makroekonomske situacije, najvažnije međunarodne institucije Srbiji predviđaju značajan rast u sledećoj godini, i preko 7%, dok Vlada Srbije najavljuje povećanje zarada. Ja navodim samo neke od činjenica, a to da li je pogodan trenutak za tako važnu odluku kao što je kupovina nekretnine treba da odluči svako za sebe”, kaže Vladimir Vasić, generalni sekretar UBS-a.

On naglašava da banke posmatraju svakog klijenta pojedinačno, te da analiziraju njegovu kreditnu sposobnost, kreditnu istoriju odnosno koliko je bio ažuran u izmirivanju ranijih obaveza i kakav je kvalitet nekretnine na koju se polaže hipoteka.

Na osnovu svega navedenog, uz definisanje visine učešća, banke formiraju svoju ponudu, kaže on.

Kada je u pitanju donesena preporuka NBS-a Vasić kaže da će ova odluka omogućiti da do novog stana ili kuće dođe jedan broj građana koji to do sada nije mogao, kao i da je to svakako dobro, ali da manje učešće nije nužno i bolja opcija.

“Ova odluka može pozitivno da deluje i na celokupno tržište nekretnina. Važno je da klijent dobro razume za šta će koristiti svoju nekretninu, koliku ratu može dugoročno da otplaćuje, da li mu više odgovara duži ili kraći rok otplate. Nije nužno najpovoljniji kredit onaj sa najmanjim učešćem, ako građani znaju da to podrazumeva i duži rok otplate, a samim tim veći iznos ukupno plaćene kamate, odnosno veću mesečnu ratu. Zato savetujemo građanima da pre svega odu u svoju banku i dobro se informišu o tome šta je za njih najbolje”, savetuje generalni sekretar UBS-a.

Na pitanje da li očekuje promenu prosečne kamate kaže da nema pokazatelja koji bi ukazivali na mogući rast.

“Trend je da centralne banke ubacuju značajne sume novca kako bi oživele privredu posle korone, a to dovodi do toga da je novac jeftin. Ukoliko ne bude nekih dramatičnih događaja, taj trend će se nastaviti”, kaže Vasić.

Usled trenutne korona krize veliki broj ljudi u svetu ostao je bez posla. Od gubitka posla strahuju i građani Srbije, te ih u odluci da podignu kredit brine kako će se “obezbediti” u slučaju gubitka radnog mesta.

Iz NBS-a napominju da su pri donošenju odluke o odobravanju plasmana, banke svakako dužne da procene kreditnu sposobnost dužnika – fizičkog lica, vrednost i pravnu sigurnost njegove kreditne zaštitu, kao i druge relevantne faktore. Međutim, ukoliko dođe do gubitka posla, i tu postoji rešenje.

Generalni sekretar UBS-a objašnjava da na tržištu postoji proizvod – osiguranje od gubitka posla kao i da ga mnoge banke imaju u ponudi.

Kako kaže, osiguranje omogućava da u slučaju gubitka posla ili druge situacije koja prouzrokuje nemogućnost otplate kredita, mesečne rate uplaćuje osiguravajuća kuća umesto klijenta za ugovoreni vremenski period.

“Takođe, sve banke nude opcije reprograma kredita u slučaju da se klijent nađe u finansijskim teškoćama, pri čemu su modaliteti reprograma različiti, od zastoja u otplati, produženja roka otplate itd, a sve u cilju da se nove rate nakon reprograma prilagode smanjenom otplatnom kapacitetu klijenta. Važno je istaći da je bankama u interesu da klijentima izađu u susret u slučaju ukoliko privremeno nisu u stanju otplaćuju rate i da im ponude rešenje koje odgovara njihovim trenutnim mogućnostima”, kaže Vasić.

Osim, sada već usvojene preporuke o smanjenju učešća, Privredna komora Srbije (PKS) je u saradnji sa Gradom Beogradom uputila incijativu Vladi Srbije sa dodatnim predlozima kojima bi se potpomogla kupovina stanova u Srbiji, a koja je sada u fazi razmatranja.

Predlozi su da se da se povraćaj PDV-a na prvi stan sa 40 kvadrata stambene površine poveća na 60 i da se propratne takse koje kupci stanova plaćaju Republičkom geodetskom zavodu u finansijskom smislu prepolove (taksa za založnu izjavu i upis hipoteke) kaže za eKapiju Bojan Stanić, predstavnik sektora za strateške analize u Privrednoj komori Srbije.

“Takođe, jedan od predloga našeg Udruženja za građevinsku industriju je da deo učešća za prvi stan subvencioniše država, dakle, od ovih 10% učešća, da se iz budžeta subvencioniše polovina”, kaže Stanić.

On dodaje da je predlog PKS-a i da se sa poslovnim bankama vidi da li se kamatne stope mogu dodatno smanjiti na stambene kredite za 0,5-1 procentnog poena te i da se razmotri opcija, da kupovina nekretnina na kredit bude dozvoljena nakon 60% završenih građevinskih radova umesto dosadašnjih 80%.

Inače, iz NBS za eKapiju kažu da sa stanovišta važeće regulative koja uređuje poslovanje banaka, ne postoje pravne prepreke koje bi banke onemogućavale da, u skladu sa svojom politikom kreditiranja fizičkih lica, odobravaju kredite za kupovinu stanova u izgradnji.

Kada je u pitanju trenutna ponuda stanova u Beogradu i Srbiji, Stanić kaže da je veoma dobra i da ima stanova širokog spektra cena. Međutim, trenutna kriza utiče na pad potražnje što bi, kako kaže, moglo uticati na investitore da smanje cene stanova.

“Na porast potražnje za stanovima u narednom periodu bi svakako uticalo i prihvatanje predloga iz pomenute inicijative PKS-a. Bitno je napomenuti da se i u narednom periodu, do kraja godine, a vrlo verovatno i tokom naredne očekuje da troškovi zaduživanja ostanu na niskom nivou što će pogodovati privrednom oporavku, većoj investicionoj aktivnosti, pa i kupovini stanova”, zaključuje on.

Izvor:eKapija / Sandra Petrović