Detaljni vodič za kupovinu stana na kredit

Od odluke da se kupi nekretnina na kredit, pa do useljenja u novi stan ne moraju da proteknu meseci. Da bi cela ova procedura bila što pre završena, ugovori potpisani, a kredit “pušten”, najvažnije je unapred se pripremiti i spremiti keš ne samo za učešće, već i za propratne troškove koji za stan vrednosti 50.000 evra iznose više od 1.500 evra.

U najidealnijem slučaju, stambeni kredit može da se odobri za dvadesetak dana, i to pod uslovom da prateća papirologija, overe kod notara, podizanje vlasničkog lista ide brzo. U proseku, ipak treba ceo mesec, iako ima onih kod kojih se ovaj rok značajnije produži.

Prvi i osnovni preduslov za podizanje stambenog kredita jeste da je budući dužnik kreditno sposoban. To znači da ima redovna mesečna primanja, neopterećena (mnogo) drugim kreditima. Da je zaposlen u istoj firmi bar šest meseci i da nije stariji od (najčešće) 65 godina.

Od iznosa mesečne zarade zavisiće i vrednost nekretnine koja može da se kupi. Za stambeni kredit banke uglavnom dozvoljavaju da mesečna rata dostiže 60 odsto zarade. U taj procenat ulaze i rate drugih kredita ako ih dužnik trenutno otplaćuje. Na osnovu visine rate lako je onda izračunati koliko kvadrata dužnik može da kupi – skuplju na duži rok, jeftiniju na kraći rok otplate.

Praktično, na primeru plate od 50.000 dinara, to izgleda ovako: mesečna rata može da bude do najviše 30.000 dinara. Ako dužnik već otplaćuje neki keš kredit, gde mu je rata 5.000 dinara, to znači da on za stan mesečno može da izdvaja 25.000 dinara za ratu. Ako želi rate da plaća najviše 15 godina (180 meseci), onda može da podigne kredit od najviše 32.000 evra. Za duže rokove, do najviše 25 godina, može da se zaduži za maksimum 46.000 evra, uzimajući u obzir trenutne kamatne stope.

Na ovaj iznos kredita treba dodati još učešće koje se plaća u kešu, da bi se dobila vrednost nekretnine koja se kupuje. U slučaju da je učešće 20 odsto, cena nekretnine je 57.500 evra. Ako je učešće od 10 odsto, što je sada omogućeno za kupovinu prvog stana, onda je reč o nekretnini vrednoj oko 51.000 evra.

Sve ove računice dostupne su preko kalkulatora koji svaka banka ima na svojoj internet stranici. Postoji i univerzalni kalkulator Narodne banke Srbije, gde se unosom parametara lako izračuna otplatni plan za svaki kredit. Iznosi mogu malo da variraju prilikom odlaska na šalter svake banke, ali je okvirna računica tačna.

Kada se izabere nekretnina koja se kupuje, što je prvi korak ka stambenom kreditu, sledi poseta bankama i uzimanje ponude za zajam iz više njih. Negde varira starosna granica, neke su strože po pitanju učešća, negde može da se pronađe malo niža kamatna stopa

Korak dva – papir po papir

Banka će budućem dužniku tražiti ukupno šest papira.

Ovlašćeni procenitelj procenjuje nepokretnost, što je trošak od oko sto evra. Dokument potreban banci je – procena vrednosti nepokretnosti. Potom, donosi se predugovor ili ugovor o kupovini nepokretnosti. Treći papir je dokaz o vlasništvu nad nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku. Za razliku od drugih dokumenata, koje banka može da “povuče” elektronski, vlasnički list mora da bude u papiru i košta 1.250 dinara.

Bankaru se donose i overeni platni listići iz firme sa primanjima iz poslednja tri meseca. Prilaže se i potvrda o stalnom radnom odnosu i visini plate. Ko nije klijent banke – moraće da postane. .

Sve ovo traje oko nedelju dana, tačnije – pet radnih dana.

Još toliko je potrebno da banka proveri da li je doneta dokumentacija ispravna i kompletna, kao i da li je nekretnina koja se kupuje – legalna. U ovom koraku se prihvata ili odbija zahtev za odobravanjem kredita.

Korak tri – osiguranje banke, stana i dužnika

Pojedine banke stambene zajmove odobravaju bez osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita. Tako da se u ovom koraku štedi i novac, i vreme.

Oni koji moraju da osiguranju kredit u korist banke, treba da računaju na još nedelju dana za taj posao. Uz to, NKOSK donosi i dodatni trošak. Za stan vredan 50.000 evra, trošak premije osiguranja je blizu 500 evra, što se plaća jednokratno.

Većina banaka, takođe, traži da dužnik sklopi polisu osiguranja života sa nekom od osiguravajućih kuća. Za razliku od osiguranja kod NKOSK, kada se u slučaju da dužnik ne plaća rate štiti samo banka, osiguranje života štiti porodicu dužnika – u slučaju da mu se nešto dogodi, osiguravajuća kuća bi namirila ostatak zajma, a naslednici bi bili zaštićeni. Osiguranje života plaća se tokom celog roka otplate i košta oko 100 evra godišnje (može da se plaća i mesečno).

Osigurava se i nekretnina koja se kupuje, polisom imovinskog osiguranja koja je štiti od najčešćih rizika, poput požara. Ovaj trošak je oko 40 evra godišnje.

Do ovog koraka ukupan prateći trošak podizanja stambenik kredita dostigao je oko 1.500 evra. Potom sledi odlazak kod javnih beležnika.

Korak 4 – pečat po pečat dodatni trošak

Posle odobrenja kredita i osiguranja, pristupa se overi dokumentacije.

Kupoprodajni ugovor overava se kod notara. Kod njega se pravi i Založna izjava. Zahtev za uknjižbu on potom predaje u registar nepokretnosti.

Koliko će koštati overa, može da se vidi u zvaničnom Troškovniku notara na internet stranici Javnobeležničke komore Srbije.

Potom se upisuje hipoteka. Rešenje o uspostavljanju hipoteke prvog reda u korist banke dobija se u Katastru. Upis za nekretninu od 50.000 evra košta oko 20.000 dinara.

Tako se, na primer, notaru plaća 10.080 dinara, za overu založne izjave u slučaju kada je nekretnina vredna 50.000 evra, uz učešće od 10.000 evra (kredit je odobren na 40.000 evra).

Izvor: Nova.rs